Atraídos pelo rendimento com o aluguel, muitos investidores aplicaram em fundos imobiliários. No entanto, para os especialistas o desempenho dessas carteiras deve ser visto mais como uma espécie de alocação em ações de empresas boas pagadoras de dividendos do que como um investimento em renda fixa – esta última, uma ideia muito propagada no ano passado.

A queda nos ganhos em carteiras que ofereciam retorno mínimo garantido e a renegociação de contratos têm afetado o desempenho de fundos e impactado as cotas na bolsa neste ano. Em março, dos 77 fundos imobiliários negociados no pregão, 43 tiveram retorno negativo, segundo levantamento da consultoria Uqbar, que considera variação das cotas e ganho com distribuição de rendimentos. No ano, até março, 21 carteiras analisadas tiveram retorno negativo.

Atualmente, alguns fundos que oferecem retorno mínimo garantido enfrentam dificuldade para alcançar a rentabilidade prometida. O Floripa Shopping, por exemplo, tem distribuído um rendimento garantido de R$ 8,80 por cota, que se encerrará em setembro. No entanto, se não fosse a rentabilidade garantida, o ganho com aluguel seria bem menor. Desconsiderando a distribuição de janeiro, em que há retornos extras, o pagamento de proventos com aluguel por cota teria ficado em R$ 2,50 em dezembro e em R$ 3,90 em novembro – levando em conta as receitas apuradas no período. “O crescimento nas vendas e, consequentemente, nas receitas de aluguel das lojas âncoras não têm sido capaz de sustentar o crescimento da rentabilidade antes do complemento da renda mínima”, informa o administrador da carteira, o BTG Pactual, no relatório mensal de fevereiro. O administrador também cita o aumento da vacância, que tem impacto negativo no ganho com aluguel. O fundo acumulava perda de 18,66% ano até março, impactado pela desvalorização de 19,52% das cotas na bolsa.

O portfólio possui 38% do Florianópolis Shopping Center, já em operação, localizado na capital do Estado de Santa Catarina, e que contava com 164 lojas. “Alguns fundos superestimaram as projeções no estudo de viabilidade e agora estão tendo dificuldade para entregar rentabilidade”, diz Sérgio Belleza, sócio da consultoria Fundo Imobiliário. Procurado, o BTG não quis comentar o assunto.

Antes de investir em um fundo que tem na carteira imóveis em construção ou em reforma, é importante checar o estudo de viabilidade, e buscar saber quem são os administradores dos imóveis e do fundo, destaca Nastassia Romanó Leite de Castro, economista da corretora Omar Camargo.

Outro risco para os fundos é a revisão do valor do aluguel. Apesar dos contratos de locação serem acertados por longo prazo, os inquilinos podem pedir a revisão do aluguel, ou se negar a pagar o reajuste requerido.

É o que aconteceu com o fundo Almirante Barroso, que acumula retorno negativo de 7,96% em março, impactado pela queda do valor das cotas na bolsa no período. A Caixa, locatária do único imóvel em carteira do fundo, está num impasse com o BTG Pactual, administrador do portfólio, sobre o valor do aluguel. A Caixa apresentou proposta para que o aluguel provisório, para pagar reformas realizadas no imóvel, de R$ 3,052 milhões determinado pela Justiça, se transformasse em mensalidade definitiva. Porém, o BTG alega que o reajuste deve ser maior, de pelo menos R$ 6,269 milhões. A proposta foi recusada pela Caixa e encontra-se em análise do juiz.

Problemas envolvendo a inadimplência dos locatários também afetaram o desempenho de alguns fundos. O portfólio Caixa TRX Logística Renda, administrado pelo banco, por exemplo, foi obrigado a entrar com uma ação de despejo contra a empresa L. Ferenczi Indústria e Comércio, locatária de um imóvel que respondia por 37,69% da carteira em janeiro. O fato provou uma queda do preço das cotas na bolsa, que fechou março com desvalorização de 4,2%, contribuindo para que o produto apresentasse retorno negativo de 1,79% no mês.

A locatária, que está em processo de recuperação judicial e ocupa o imóvel localizado no município de Itapevi, na Grande São Paulo, está inadimplente com o pagamento de aluguel desde fevereiro. O fundo, que tem R$ 178,302 milhões de patrimônio, ainda conta com mais duas propriedades, uma locada para o grupo Schain e outra para a Atmosfera, empresa de higienização de têxteis, ambos no Estado do Rio de Janeiro. “O investidor deve buscar carteiras mais diversificadas”, diz Roberto Indech, da Octo Investimentos. Procurada, a Caixa afirmou que não comenta o caso.

Já no caso do fundo Memorial Office, proprietário do edifício de mesmo nome localizado no bairro Barra Funda, na capital paulista, a queda do valor das cotas na bolsa, de 16,54%, no ano até março, impactou o desempenho do fundo, que acumulava retorno negativo 4,02% no período. A saída de alguns inquilinos do prédio fez com que a taxa de vacância aumentasse de 1% em 2011, para 8% em fevereiro deste ano, em que havia dois andares vagos. Em março, a taxa de vacância voltou a cair para 1%. “A queda reflete um ajuste do mercado, uma vez que houve grande valorização das cotas em 2012”, afirma Rubens Andrade, da Coinvalores, responsável pela administração da carteira. Ele destaca que o rendimento com aluguel até subiu de 1,18% em dezembro para 1,25% em março.

A alta da taxa Selic neste mês, hoje em 7,5% ao ano, é outro risco para os fundos imobiliários, uma vez que torna os produtos menos competitivos em relação ao custo de oportunidade. O índice IFX, que acompanha o retorno dos fundos imobiliários listados em bolsa, acumula queda de 1,4% no ano, depois de ter subido 35% em 2012. “O retorno dos fundos imobiliários neste ano deve ser mais modesto”, diz Fernando Siqueira, economista-chefe da Citi Corretora.

Por Silvia Rosa | De São Paulo